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房地产开发企业融资方式包括哪些?房产交易中交哪些税?

123发布时间:2022年7月12日 盐池律师  Tags: 房地产开发企业融资方式包括哪些,房产交易中交哪些税

  胡臻颢律师盐池律师,现执业于宁夏恩知律师事务所,具有深厚的法学理论功底及司法操作经验。诚实信用,勤勉敬业,以“实现当事人利益最大化”为服务宗旨。办案认真负责,精益求精,业务功底扎实,语言表达流畅、思维敏捷,具有良好的沟通协调和谈判辩护能力。受人之托、忠人之事、不畏艰险、奋力拼争,愿尽自己的所能,为当事人提供最好的法律服务。不敢承诺案件的最终结果,但敢承诺办案尽心竭力!

房地产开发企业融资方式包括哪些?

相信大家对融资并不陌生,企业要获得长远的发展,充足的资金是必须的。对于房地产开发企业来说,前期开发需要有充足的资金投入,如果没有资金的支持,后续的经营就会出现问题。那房地产开发企业融资方式包括哪些将通过以下文章为您详细说明。

一、房地产开发企业的内部融资方式

企业自有资金:包括企业设立时各出资方投入的资金,经营一段时间后从税后利润中提取的盈余公积金,资本公积金等资本由企业自有支配、长期持有。自有资金是企业经营的基础和保证,国家对房地产企业的自有资本比例有严格要求。开发商一般不太愿意动用过多的企业的自有资金,只有当项目的赢利性可观、确定性较大时,才有可能适度投入企业的自有资金。

预收账款:是指开发商按照合同规定预先收取购房者的定金,以及委托开发单位开发建设项目,按双方合同规定预收委托单位的开发建设资金。对开发商而言,通过这种方式可以提前筹集到必需的开发资金。其中预购房款主要指购房者的个人按揭贷款,是我国房地产企业开发资金的重要来源。

二、房地产开发企业的外部融资方式

上市融资:股份制房地产企业上市发行股票融资现已成为重要的融资渠道,上市融资包括直接发行上市和利用壳公司资源间接上市。

房地产开发债券:发行债券可以聚集社会闲散资金,为房地产开发带来大规模的长期资金,用于土地开发和房地产项目投资等。当房地产企业在开发中有长期的资金需求时,债券是一种重要融资渠道。

银行信贷:从银行借款是开发商的主要筹资渠道,短期信贷只能作为企业的流动周转资金,在开发项目建成阶段,可以以此作为抵押,申请长期信贷。我国的开发商向银行申请贷款,可分为土地贷款和建筑贷款。常见的开发贷款有:短期透支贷款、存款抵押贷款和房地产抵押贷款。

房地产投资信托是采取公司或商业信托的形式,集合多个投资者的资金,收购并持有房地产或者为房地产进行融资,并享有税收优惠的投资机构。它实质上是一种证券化的产业投资基金,通过发行股份或收益单位,吸收社会大众投资者的资金,并委托专门管理机构进行经营管理。它通过多元化的投资,选择各种不同的房地产证券、项目和业务进行组合投资。

商业抵押担保证券:这是一种商业证券化的融资方式,及将不动产贷款中的商用房产抵押贷款汇集到一个组合抵押贷款中,通过证券化过程及债券形式向投资者发行。

其他融资方式:利用外资、回租融资、回买融资、租赁融资、夹层融资等等。

在实践中,这两种融资方式在企业融资过程中都是必不可少的,特别是外部融资,它的渠道较多,吸收的资金也会更多。融资可以为企业带来充足的资金,但同时也存在一定的风险,这也是融资企业应注意的。

房产交易中交哪些税?

现在买房产成为大部分人生活中的头等大事,但是买房子跟其他的东西都是一样的在我国都是要上税的,在房产交易中的税分为很多种,今天为大家整理了房产交易中交哪些税的问题,希望能够帮助大家。

一、契税

契税是以所有权发生转移变动的不动产为征税对象,向产权承受人征收的一种财产税。房产交易中的买卖、赠与、互换以及视同买卖、赠与的行为均需交纳契税。

下列行为视同买卖,需交纳契税:

1、以房产抵债或实物交换房产,经当地政和有关部门批准,上述行为由受让人按照房屋现值纳税。

2、以房产做投资或者作股权转让的,应当办理房屋产权交易和变更登记手续,以上行为由受让人交纳契税。

以获奖方式取得房屋产权的,其实质是接受赠与,应交纳契税。

目前石家庄市房产交易方式不同,适用不同税率征收契税,例如:买卖:普通住宅、非普通住宅、商业用房;赠与:已购公房和经济适用房、存量房;互换:超值部分契税征收按房产买卖征收;房产继承不征收契税。

房产交易中免征、减征契税的情形有下列几种:

1、国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研、和军事设施的,免征契税。

2、城镇职工按规定第一次购买公有住房的,免征契税。此外,财政部、国家税务总局规定:自2000年1月29日起,对各类公有制单位为解决职工住房而采取集资建房方式建成的普通住宅,或由单位购买的商品普通住房,经当地县级以上人民政府房改部门批准,按照国家房改政策出售给本单位职工的,如属职工首次购买住房,均可免征契税。

3、因不可抗力灭失住房而重新购买住房的,酌情减免 。

4、土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后,重新承受土地、房屋权属的,由省级以上人民政府确定是否减免。

5、已购公房和经济适用房上市交易后,出卖人在交易凭证上规定的期限之内再购买房产的,可以减免契税。此权利不仅本人可以享受,也可以在配偶之间转让。

6、房产货币拆迁安置补偿后一年之内再购买房产的,可以减免征契税。此免税权利不仅本人可以享受,还可以在父母、子女、配偶之间转让。

7、房屋拆迁产权调换的,超出应安置部分的,视同买卖,交纳契税,在应安置范围内的,免征契税。

8、房产互换,两房产价格相等的,免征契税;不相等的,就其超值部分征收契税。

9、 以自有房产作股投入本人独自经营企业的,免征契税。

二、 营业税

营业税是对在我国境内规定的提供应税劳务、转让无形资产和销售不动产征收的一种税。

营业税的纳税义务人为不动产的转让方。营业税综合税率为5.55%。

单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权,以全部收入减去购置或受让原价后的余款为营业额。

转让抵债所得不动产、土地使用权的,以全部收入减去抵债时该不动产或土地使用权作价后的余额为营业额。

在房产买卖交易中,由出售房产的单位、个人按照营业额的5.55%交纳营业税。

2005年5月11日,国家建设部等七部委颁布《关于做好稳定住房价格工作的意见》规定:自2005年6月1日起,开始征收二手房交易营业税。

房产交易中免征、减征营业税的情形有下列几种:

1、税法规定自2003年1月1日起,以不动产投资入股,参与接受投资方利润分配,共同承担投资风险的行为,不征收营业税。

2、在投资后转让其股权的,不征收营业税。

3、个人自建自用住房,销售时免征营业税。

4、 对个人无偿赠与不动产的行为不征收营业税。对单位将不动产无偿赠与他人的,使用销售不动产征收营业税。

5、对企业、行政事业单位按照房改成本价、标准价出售住房的收入,暂免征营业税。

6、对信达 、华融、长城和东方资产管理公司接受相关国有银行不良债权,免征销售转让不动产应交纳的营业税。

三、印花税

印花税是对经济活动、经济交往中书立、使用、领受具有法律效力的凭证的单位和个人所征收的一种税。

在房产交易中,印花税的征收凭证及适用的税率有以下几种 :

1、单位和个人与房地产开发商签订的购销合同或具有合同性质的协议、契约、和约、确认书及其他各种名称的凭证。此种交易按照购房合同金额的万分之三计算印花税,买房人、房产开发商双方都需交纳。

2、单位个人之间转移房屋产权的买卖、赠与、互换、析产等所立的文书。此种交易按照交易价的万分之五计算印花税,交易双方都需交纳。房产互换过户,视同双方分别买卖房屋交纳印花税。

3、产权承受人从房管局办理、领取的房屋所有权证。领取房产权证按照每证5元交纳印花税。

房产交易方式不同,交纳的印花税的计税税率也不同。房产交易中印花税征收面广、税负轻,免征、减征印花税的情形几乎不存在,只有在所有权人将房产捐赠给政府、社会福利单位、学校的,所立的合同免征营业税。另外,营业税额不足一角的,免征。

四、个人所得税

个人所得税是对个人取得的各项应税所得征收的一种税。

2006年7月18日国家税务总局发布了《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》,通知中明确个人转让住房即转让二手房,以其转让收入额减除财产原值和合理费用后的余额为应纳税所得额,按照“财产转让所得”项目缴纳税率为20%的个人所得税。即对转让住房收入计算个人所得税应纳税所得额时,纳税人可凭原购房合同、发票等有效凭证,经税务机关审核后,允许从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用。通知还明确对出售自有住房并拟在现住房出售1年内按市场价重新购房的纳税人,其出售现住房所缴纳的个人所得税,先以纳税保证金形式缴纳,再视其重新购房的金额与原住房销售额的关系,全部或部分退还纳税保证金;对个人转让自用5年以上,并且是家庭唯一生活用房取得的所得,免征个人所得税。新规定自2006年8月1日起执行。

希望的整理可以在日常生活中帮助到大家,如果还有其他的法律问题欢迎咨询我们的在线律师。



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