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土地出让合同签订都有哪些注意事项?土地使用权如何作价出资?是什么意思?

123发布时间:2022年6月27日 盐池律师  Tags: 土地出让合同签订都有哪些注意事项,土地使用权如何作价出资是什么意思

  胡臻颢律师盐池律师,现执业于宁夏恩知律师事务所,严格遵守律师职业道德和执业纪律,秉承诚信、谨慎、勤勉、高效的执业理念,受人之托、忠人之事,最大限度地维护当事人的利益。胡臻颢律师从事法律工作多年来,恪尽职守,为当事人提供快捷、优质、高效的法律服务,取得了良好的社会效果,为法制建设尽了绵薄之力;在办案中不畏权贵、据理力争、维权护法,受到当事人和法院的高度认可和评价。

土地出让合同签订都有哪些注意事项?

无论是国有土地出让还是个人土地的出让,因为涉及到土地的产权和使用权问题,所以在整个出让过程中,不仅要依法行事,而且要将问题落实到合同上,以免事后产生纠纷无据可查。因此,签订土地出让合同至关重要。那么,在我国土地出让合同签订都有哪些注意事项

签订土地使用权出让合同应注意的事项

土地使用权出让,是指国家将国有土地使用权在一定年限出让给土地使用者,由土地使用权者向国家支付使用权出让金的行为。

土地使用权出让,必须符合土地利用总体规划、城市规划和土地利用年度计划,对于商业、旅游、娱乐、住宅及工业用地依法应当采用招标、拍卖、挂牌的方式出让,其他性质用地可以采用协议方式出让。

土地使用权出让,应当由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订书面的土地使用权出让合同,出让合同应该包括地块位置、面积、用途、容积率、土地开发程度、出让年限、投资强度、动工及竣工时间、支付出让金的时间、违约等内容。

国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》明确规定,省、自治区、直辖市人民政府要依照基准地价制定并公布协议出让土地最低价格标准。

由此可见,无论是通过 招拍挂取得的土地还是协议出让的土地,签订土地使用权出让合同时,出让价格不得低于同类用地的最低价标准,否则就属于违背行政法规禁止规定的无效条款。如果土地使用权出让合同约定出让价格不得低于同类用地的最低价标准,出让方或者受让方可以请求按照订立合同时的市场价格交纳土地使用权出让金,如果受让方不 同意按照市场评估价格补足出让金,受让方有权请求解除合同并要求出让方对由此造成的损失按过错承担。

另外,土地使用权出让合同没有明确规定收回土地的条件,政府仍然可以依据法定条件收回闲置土地。《城市房地产管理法》明确规定,以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的,必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。超过出让合同约定的动工开发日期满1年未动工开发的,可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费;满2年未动工开发的,可以无偿收回土地使用权,但是,因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。

因此,受让方应注意土地使用权出让合同约定的开发时间,避免因自身原因延期开工造成土地闲置,达到收回土地的法定条件,导致政府无偿收回土地行为的发生。

以上就是我国土地出让合同签订的注意事项,希望能对有此需求的朋友有所帮助。土地出让于公于私都是一件非常重要的事情,所以当事双方应就有关事项多次进行协商和沟通,在平等互利的基础上签订合同,保证双方的权益。如果在制定合同的过程中,有何疑问,建议尽快咨询律师,听从律师的建议,进行处理。

土地使用权如何作价出资?是什么意思?

我们大家肯定都知道土地使用权,土地使用权对于商品房来说一般都是50年,对于我们居住房来说一般情况是70年,土地使用权方面的事情有很多,我们大家肯定也都很关心。其中就有土地使用权作价出资方面的事情,那么土地使用权如何作价出资是什么意思

一、土地使用权的作价出资是什么

土地使用权作价出资是国有企业改革中特有的一种土地处置方式,是指国家以一定年期的国有土地使用权作为出资投入到改革后的新设企业,该土地使用权由新设企业持有。

企业可依照土地管理法律、法规关于出让土地使用权的规定转让、出租、抵押土地使用权。土地使用权作价出资形成的国家股股权由国有资产投资主体委托有资格的国有股权持股单位统一持有。

二、土地使用权作价出资与转让的关系

关于土地使用权作价出资与转让关系的法律法规:

1、《房地产管理法》第28条仅规定了土地使用权可以作价出资,但对土地使用权作价出资与转让的关系并未给出明确答案。

2、《土地管理法实施条例》第29条规定“国有土地使用权有偿使用的方式包括:

国有土地使用权出让;

国有土地租赁;

国有土地使用权作价出资或者入股”。

3、最高人民法院《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》第18条却规定:“享有土地使用权的一方以土地使用权作为投资与他人合作建房,签订的合建合同是土地使用权有偿转让的一种特殊形式,除办理合建审批手续外,还应依法办理土地使用权变更登记手续”。

4、《房地产转让管理规定》第3条“本规定所称房地产转让,是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。前款所称其他合法方式,主要包括下列行为:

以房地产作价入股、与他人成立企业法人,房地产权属发生变更的;

一方提供土地使用权,另一方或者多方提供资金,合资、合作开发经营房地产,而使房地产权属发生变更的……”。

土地使用权作价出资与转让关系

由于以上法律法律及部门规章之间的冲突,造成了实践中对于土地使用权作价出资与转让的关系存在两种截然不同的观点:

第一种观点:土地使用权作价出资属于土地使用权转让的特殊形式。该观点依据为最高人民法院《解答》及《房地产转让管理规定》,该观点认为土地作价出资需要原土地使用权人将通过出让方式取得的土地使用权变更到新的公司名下,既然存在主体变更,自然就是一种转让行为,且虽《房地产转让管理规定》属部委规章,但其属于具体指导工作的方向性规定。

第二种观点:土地使用权作价出资出资并非土地使用权转让的特殊形式。该观点主要依据为《房地产管理法》及《土地管理法实施条例》,该观点认为:

1、最高人民法院《解答》只是适用于房地产管理法颁布以前的合建合同,且在合作建房中如果土地使用者将土地使用权作为项目设立公司时的出资,就不是一般意义上的转让而是作价出资;

2、《房地产转让管理规定》属于部颁规章,是下位法,而房地产管理法是上位法,下位法不能违背上位法。

对于土地使用权作价出资来说,它和转让之间的联系是比较复杂的,而且,目前法律中是没有明确的解释的。对于土地使用权的作价出资来说,我们一般是认为它是国有企业改革中特有的一种土地处置方式,不是一般意义上的转让而是作价出资。

土地使用权如何作价出资,意思是什么的问题我们国家是有相关规定的。对于作价出资是针对着企业方面的问题,因为企业通常都会遇到这样的问题,是一个特有的土地的安置方式。我们现在很多人都在企业当中工作,所以说了解这个也是有好处的。



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