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二手房屋买卖合同无效的情形 无效合同是否需要返还定金

发布时间:2019年11月15日 盐池律师  Tags: 二手房屋买卖合同无效的情形,无效合同是否需要返还定金

 胡臻颢律师盐池律师,现执业于宁夏恩知律师事务所,执业以来,坚持 “受人之托、忠人之事、敬业勤勉、诚实信用” 的服务宗旨,精益求精地承办每一项具体法律事务、每一个案件。独到的诉辩思维、娴熟的诉讼技巧、精湛的辩论技能和自如的法庭发挥以及对待工作兢兢业业、认真负责的工作态度赢得了广大当事人的高度赞许。

  

二手房屋买卖合同无效的情形

  经济发展得迅速,但是物价水平也提高了不少。很多人面临的最大压力就是:买房、养孩子。二手房相对于一手房来说价格要便宜得多,因此成为了很多人购买的对象。那么二手房屋买卖合同无效的情形有哪些呢接下来就为您来解答这个疑惑。




  一、二手房屋买卖合同无效的情形

  合同无效的情形,而订立合同时共有人未在买卖合同上签字,可能导致买卖合同无效。


  2、合同主体不合法。现实生活中,部分买受人在订立买卖合同时未认真审查房主的真实性,主要是未核实房主的身份,某些不法分子通过假证冒名与买受人签订买卖合同,以致买受人最终钱房两空。


  3、房屋存在物权瑕疵。主要是指买卖的房屋权利不具备完整性,如被法院依法查封、房屋设定抵押、房屋正在租赁等情况。


  4、故意规避税收。现实生活中,部分买卖双方耍小聪明,采取;高买低报;、延期过户、假赠予等方式规避税收,但上述行为存在较大的法律风险,最终聪明反被聪明误,吃亏的还是自己。


  现在二手房买卖市场还是比较发达的,如果当事人有意向购买二手房的话,可以到正规的房屋中介进行了解。以上内容就是为你整理的关于二手房屋买卖合同无效的情形的相关知识,希望在工作和学习中能够帮助到您。





无效合同是否需要返还定金

  很多合同都有定金的约定,但是,如果合同被认定为无效,那么,是否必须要返还定金这就要从定金合同的性质来确认,不同性质,对定金是否需要返还的规定不同,下面请看为您介绍无效合同是否需要返还定金的相关法律知识。




  一、无效合同是否需要返还定金

  一般情况下,定金合同是从合同,具有从属性,当主合同有效时,定金合同才有效,主合同无效则定金合同也无效。但这主要是对证约定金合同而言的,对于立约定金则不然。因为立约定金法律效力的发生与主合同是否发生法律效力没有关系,立约定金的生效是独立的,在主合同之前就成立。所以,主合同是否成立不是立约定金合同是否成立的决定条件。


  弄清楚定金合同与主合同之间的成立、生效问题,首先必须明确定金的性质。根据担保法相关法律及司法解释,可以得知定金的性质:1、立约定金是为主合同的签订而订立的从合同。2、立约定金合同的违反,应当适用定金罚则。


  二、定金合同是否必须以主合同成立并生效为前提条件

  弄清楚定金合同与主合同之间的成立、生效问题,首先必须明确定金的性质。现行担保法律规定了立约定金、成约定金、解约定金和违约定金。《担保法解释》第一百一十五条规定了立约定金,即;当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的,给付定金的一方拒绝订立主合同的,无权要求返还定金;收受定金的一方拒绝订立合同的,应当双倍返还定金。;


  立约定金是为主合同的签订而订立的从合同。

  1、主合同一旦签订,立约定金合同订立的目的就已实现。所以,不能以后来签订的主合同效力来否定签约目的已实现的立约定金合同的效力.


  2、区别于成约定金、解约定金和违约定金,为担保主合同签订而订立的立约定金合同,不是在主合同基础上订立的。所以,立约定金合同不受主合同效力的制约。


  3、立约定金合同与主合同的效力互无关系。立约定金合同的生效是独立的,在主合同成立并生效前就已成立并生效。


  立约定金合同的违反,应当适用定金罚则。

  1、立约定金的处罚条件就是当事人一方违反立约定金合同的约定,拒绝签订主合同。据此,法官仅需审查当事人是否有拒绝签订主合同这一违反立约定金合同行为即可。


  2、定金合同属实践性合同,只有在实际交付定金后才能生效,所以,定金合同成立并生效后,依约应给付定金的一方不履行交付定金约定义务的,不能认定其违反定金合同。


  3、《商品房买卖合同解释》第四条创设了立约定金处罚的适用规则:


  因当事人一方违反定金合同的约定,导致主合同未能签订的,按照定金罚则承担。


  如当事人双方均无违反定金合同的行为,只是就有关主合同条款协商不一致的,或因不可归责于当事人双方的事由,如不可抗力和其他当事人意志以外的因素导致主合同未能签订的,收取定金的当事人一方应将定金返还给对方当事人。


  三、合同无效的损失如何赔偿

  根据《合同法》第五十八条规定,合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的。


  当事人不知合同无效而依合同为给付义务,并不一定会造成损失,如造成损失,依合同无效的原因由对合同无效负有过错的一方或双方承担损失。如果损失是由于因其他原因引起的,如对交付的标的物使用不当造成损坏,则应由对该损失有直接的人承担赔偿。


  根据上述法律规定,对于无效合同的就是承担返还原物、恢复原状或者赔偿损失,不能再追究违约。


  以上就是为您介绍的关于无效合同是否需要返还定金的相关法律知识,由上述内容可知,一般情况下,定金是作为从合同存在,主合同无效则定金合同无效,因此,需要返还定金,但也存在一种特殊的约定,定金合同是独立于主合同的,那么,主合同是否生效则对定金返还没有影响。







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