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工业房地产的估价方法 经济适用房能否过户对象的规定

发布时间:2019年11月15日 盐池律师  Tags: 工业房地产的估价方法,经济适用房能否过户对象的规定

 胡臻颢律师盐池律师,现执业于宁夏恩知律师事务所,法律功底扎实,执业经验丰富,秉承着“专心、专注、专业”的理念,承办每一项法律事务、每一个案件。所办理的案件胜诉高,获得当事人的高度肯定。在工作中一直坚持恪守诚信、维护正义的信念,全心全意为客户提供优质高效的法律服务。

  

工业房地产的估价方法

  核心内容:工业房地产主要包括厂房及工厂区内的其他房地产、仓库及其他仓储用房地产。在本文中,的将为您介绍工业房产的特点、价值的主要区域因素、个别因素和估价方法等,希望能对您有所帮助。


  一、工业房地产的特点


  l、涉及的行业多。各类工业有各自的行业特点、生产要求,即使生产同一产品的工业企业,由于工艺、流程的不同,对厂房、用地的要求也可能截然不同。因此,进行工业房地产估价时,首先应该了解相应企业生产的一些行业知识。


  2、非标准厂房多、单价差异大。


  3、受腐蚀的可能性大。厂房常常会受到腐蚀,估价时要注意房屋使用年限与受到腐蚀的严重程度。


  二、影响工业房地产价值的主要区域因素


  1、交通条件。工业企业通常需要大量运进原材料及燃料,运出产品,因此,必须有便捷的交通条件。如果邻近或与公路交通干线相连,有铁路专用线进入厂区,邻近通航河道且有专用码头等,则都有利于工业房地产价格的提高。


  2、基础设施。工业生产对基础设施依赖较强,当地的电力供应情况,生产用水能否满足需要,排污及污染治理,通讯条件等等,都是影响工业房地产价值的主要区域因素。


  3、地理位置。有些工业生产要求特定的地理位置,例如造纸需要大量排放污水,所以通常需要邻近河道;化工企业则不应设在山沟里。否则不利于废气的排放;水泥厂的附近若有煤矿和石灰矿则可减少原材料的运输费用。


  三、对工业房地产价值影响较大的个别因素


  1、用地面积。厂区用地面积大小应该合理,面积太小无法满足生产需要,太大则多渠的部分并不能增加房地产价值,但有时要考虑厂区扩建预留用地;用地形状、地势应符合全产要求,便于布置生产线,不同的生产工艺常常要求不同的用地形状及地势。


  2、地质和水文条件。


  3、房地产用途。在评估时要考虑该房地产改作其他用途以及用干其他产品生产的可能性。


  4、厂房面积、结构、高度与设备安装情况。有些工业设备安装是和建筑物的修建同时进行的。例如,很多设备的基座就和厂房的基础连为一体。


  四、工业房地产估价的常用方法


  工业房地产通常缺少同类交易案例,特别是非标准厂房,所以,一般不具备采用市场比较法估价的条件。但在一些新兴工业地带,往往有较多的标准厂房,其租售案例通常较多,可以考虑采用市场比较法。如果可以从企业的总收益中剥离出房地产的收益,则可以考虑采用收益法估价。但一般来说难度较大,采用极少。根据以上所述,工业房地产估价时采用较多的是成本法。标准厂房较易确定统一的重置价格,非标准厂房重置价格的确定主要有两个途径:一是参考预算价格,二是利用标准厂房的重置价格,根据面积、结构、跨度、柱距、高度等差异加以修正确定。





经济适用房能否过户对象的规定

  现如今,房价始终居高不下并呈现愈来愈高的趋势。经济适用房就成为了大多数人的选择。经济适用房顾名思义就是价格相对可以接受的平价房,适合刚出社会的年轻人购买。下面就让为大家带来经济适用房能否过户对象的规定的具体关系的相关内容,一起来看看吧。




  一、经济适用房能否过户对象的规定

  经济适用住房,常简称为经适房,等同于国宅;指由中国政府出资扶持的具有经济性和适用性两方面特点的社会保障住房。所谓经济性,是指住房的价格相对同期市场价格来说是适中的,适合中等及低收入家庭的负担能力。所谓适用性,是指在房屋的建筑标准上不能削减和降低,要达到一定的使用效果。和其他许多国家一样,经济适用房是国家为低收入人群解决住房问题所做出的政策性安排,另一种出租为主的国宅政策称为廉租房。


  以下情况是不得出售二手经济适用房的:


  1、以低于房改政策规定的价格购买且没有按照规定补足房价款的经济适用房。


  2、住房面积超过省、自治区、直辖市人民政府规定的控制标准,或者违反规定利用公款超标准装修,且超标部分未按照规定退回或者补足价款及装修费用的。


  3、处于户籍冻结地区并以列入拆迁公告范围内的经济适用房。


  4、产权共有的房屋,其他共有人不同意出售的经济适用房。


  5、已经抵押且未经抵押权人书面同意转让的经济适用房。


  6、上市出售后形成新的住房困难的经济适用房。


  7、擅自改变房屋使用性质的。


  8、法律、法规以及县级以上人民政府规定其他不宜出售的。


  二、经济适用房的买卖政策

  明确拥有有限产权的经济适用住房购房人。


  明确购买不满5年的经济适用房,是不得直接上市交易的,如购房人因特殊的原因确需转让经济适用房,由市房管局在按照原价格同时并考虑折旧和物价水平等因素的前提下进行回购。


  明确购买满5年经济适用住房,经济适用住房上市转让的,按照同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向市房管局交纳土地收益等相关价款,市房管局可优先回购;购房人也可以按照市房管局所定的标准向市房管局交纳土地收益等相关价款后取得完全产权。


  明确购买的经济适用住房在取得完全产权以前是不得用于出租经营。


  三、如何购买二手经济适用房

  购买已住满5年的经济适用房

  购买此类经济适用房不需要符合购买经济适用房的特殊条件。购买此类二手经济适用房除正常缴纳房屋成交价1.5%的契税、5元印花税外,不需要缴纳土地出让金。


  购买未住满5年的经济适用房

  可按不高于原购房价格来购买此类二手经济适用房买卖政策,淡须满足经济适用房的购买条件,并办理经济适用住房购买资格审核手续。


  所购置的二手经济适用房超过核定的最高购房总价标准以外部分,需补交10%的综合地价款,所购房屋仍按照经济适用住房产权管理。


  以上就是为大家带来经济适用房能否过户对象的规定的全部内容。了解了房地产相关的法律常识,有利于在购买经济适用房时更方便。如果你还有更多的法律问题,欢迎咨询的相关律师,他们会为你做出专业的解答。







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